کاداستر عامل پیشگیری از زمین خواری
کاداستر عامل پیشگیری از زمین خواری
منبع
روزنامه حمایت،۳۱ تیر ۱۳۹۱،ش۲۵۶۷،ص۴
نقشهبرداری یکی از قدیمیترین تکنیکهای مورد استفاده بشر بوده و از آن برای تعیین حدود اراضی استفاده میشده است. اما با پیشرفت آبادیها و بالا رفتن ارزش زمینهای شهرها و مزارع، اهمیت نقشهبرداری بیشتر نمود پیدا میکندبه طوری که در حال حاضر ارزش بالای زمینها در شهرهای بزرگ باعث شده است در تهیه حدود املاک، دقت بالایی را به کار ببرند و این دقت بالا، لازمهاش تهیه نقشههای بزرگ مقیاس است، این نوع نقشهبرداری که باعث تهیه نقشههای بزرگ مقیاس میشود را نقشهبرداری ثبتی یا کاداستر گویند.
در صورتی که نقشههای کاداستر در کشور تهیه شود، نگرانی نسبت به زمینخواری به حداقل خواهد رسید. در این زمینه «حمایت» برای بررسی دقیق از اهمیت و نقش كاداستر در ایران و سایر كشورها به گفتوگو با حقوقدانان پرداخته است.
كاداستر چیست؟
کاداستر دارای دو معنای لغوی و اصطلاحی است. از لحاظ لغوی کاداستر از ریشه یونانی واژه کاتاستکین Katastichon به معنای راه لیست و دفترچه گرفته شده است که البته بیارتباط با معنای اصطلاحی آن نیست.استادیار دانشكده حقوق دانشگاه قم ضمن بیان مطلب فوق به «حمایت» میگوید: در اصطلاح کاداستر به آن دسته از نقشهبرداریهای ثبتی اطلاق میشود که دارای ارزش حقوقی بوده، به گونهای که میتوانند 3 امر ارزش، موقعیت و مالکیت اراضی را برای مراجع اداری و قضایی و نیز اشخاص خصوصی معین كنند.
دكتر علی مشهدی ادامه میدهد: در اصطلاح اداری، کاداستر مجموعهای از اطلاعات دقیق و طبقهبندی شده و به روز از اراضی موجود در یک کشور است که محدودههای مالکیت اشخاص را به همراه اطلاعات حقوقی مرتبط با هر ملک را به ما میدهد.این حقوقدان در تكمیل صحبتهای خود میافزاید: در واقع کاداستر ابزاری است که با ارایه اطلاعات دقیق و به روز در قالب کروکیهای مشخص از عرصه و اعیان املاک به ما کمک خواهد کرد تا بتوانیم به وسیله آن قلمرو و موقعیت و نیز ارزش مالکیت افراد را مشخص كنیم.
فواید كاداستر در حفظ حقوق افراد
این استاد دانشگاه میگوید: اصولا اجرای كاداستر مزایا و اهدافی را تامین خواهد كرد كه برای پیشرفت هر كشور در تمام زمینهها لازم و ضروری است. هدف كاداستر ایجاد نظامی ساده، روان، دقیق، مطمئن و با قابلیت بروزرسانی سریع و آسان برای همه املاك و مستحدثات هر كشور است.
دكتر علی مشهدی با بیان این مطلب كه یکی از مشکلات بسیار جدی دستگاههای اجرایی مرتبط با زمین و نیز محاکم قضایی، نداشتن اطلاعات به روز و دقیق از وضعیت اراضی یک کشور است، اظهار میدارد: به نظر میرسد داشتن یک نظام کاداستر دقیق و البته تاکید میکنم، به روز میتواند چند اثر مهم در حفظ حقوق مالکانه اشخاص و دولت و جلوگیری از بیقانونیها و سواستفادههایی باشد که در این زمینه گاهی شاهد هستیم.
استادیار دانشكده حقوق دانشگاه قم در خصوص اثرات مهم كاداستر بیان میدارد: در این جا با توجه به مشکلات حقوقی و قضایی مختلفی که مردم در مسئله اراضی و املاک دارند، باید به 4 تاثیر مهم در این زمینه اشاره كرد. اول اینکه نظام مالیاتی منظمی از اراضی خواهیم داشت و این بالطبع به معنای عدالت مالیاتی نیز خواهد بود. در کشورهایی مثل فرانسه که ما سابقه طولانی از نظام کاداستر را مشاهده میكنیم، کاداستر برای همین هدف ابتدا مطرح شد. وی میافزاید: شارل هفتم و لویی چهاردهم و پانزدهم در جهت دستیابی به یك نظام مالیاتی منظم از املاك و اراضی تحت حكومتشان، نخستین كسانی بودند كه به فكر طراحی نظام كاداستر در فرانسه افتادند.
مشهدی با اشاره به دومین تاثیر نظام کاداستر در حل و فصل دقیق دعاوی ملکی خواهد داشت و مراجع قضایی میتوانند از اطلاعات آن برای حل و فصل دعاوی بهره ببرند، اظهار میدارد: سومین اثر این است که دعاوی ملکی به دلیل وجود اطلاعات دقیق، کاهش خواهند داشت. وی در زمینه چهارمین اثر و مهمترین آنها از لحاظ حقوق مردم اینگونه بیان میدارد: تثبیت مالکیتها، قلمرو آنها و جلوگیری از برخی کلاهبرداریها است. علاوه براین منجر به نقل و انتقال ساده املاک در حوزه خصوصی نیز خواهد شد.
وضعیت كاداستر در سایر كشورها
استادیار دانشكده حقوق دانشگاه قم در خصوص تجربه برخی از کشورها میگوید: تجربه كشورها نیز نشان داده است که از لحاظ حقوق عمومی، نظام کاداستر مدیریت مالی، قضایی و حتی زیستمحیطی اراضی شهری را تسهیل کرده و از لحاظ حقوق خصوصی نیز نقش مهمی درمدیریت شفاف بازار املاک و اراضی خواهد داشت.
دكتر علی مشهدی ادامه میدهد: بررسیهای تطبیقی نیز در اغلب كشورهای جهان نشان میدهند که پدیده زمینخواری، اساسا با نظام مالکیت زمین مرتبط است و در نظامهایی که دارای مالکیت دوگانه عمومی و خصوصی هستند، احتمال بروز زمینخواری بیشتر است.استادیار دانشكده حقوق دانشگاه قم تاکید میکند: اولین گام در جهت مقابله با تصرف زمینهای عمومی، افزایش مسئولیت دولت در بهرهبرداری مناسب از زمین و منطبق با منافع عمومی مشخص کردن دقیق نقشههای ثبتی و پیاده کردن کامل نظام کاداستر و اتخاذ قوانین و مقررات مناسب و جدید، علیه متصرفان زمین است.وی با اشاره به این مطلب كه زمین و املاک به لحاظ اقتصادی، نیازمند نظم دقیق قضایی است و تاثیر بسیار مهمی در مناسبات اقتصادی یک کشور دارد تصریح میكند: کشورهای اروپایی و بسیاری دیگر از کشورهای توسعه یافته و حتی در حال توسعه، سالهاست که نظام کاداستر را به صورت منظم طراحی كرده و به کار گرفتهاند.
این حقوقدان با اشاره به اینكه در فرانسه در سال 1891 کمیسیون کاداسترCommission du cadastre با 79 عضو مسئول مطالعه در این زمینه شد، میافزاید: امروزه در این کشور کاداستر دارای انواع و کاربردهای گوناگونی است. کاداستر مالیاتی (به عنوان قدیمیترین مدل کاداستر جهت اخذ مالیات از اراضی و املاک) كاداستر حقوقی (كاداستری كه به عنوان ادله حقوقی برای تعیین قلمرو مالكیت و حدود آن و حل و فصل اختلافات در دادگاهها كاربرد دارد)، كاداستر کشاورزی اکولوژیکی (كه برای تعیین قلمرو زمینهای کشاورزی و حدود مالكیت و تقسیم این زمینها توسط مقامات اداری و قضایی تهیه میشود)، كاداستر سبز (برای پیمایش و تعیین میزان فضاهای سبز و اراضی جنگلی و قلمروهای واگذاری و شخصی و دولتی از همدیگر) را میتوان نام برد.
استادیار دانشكده حقوق دانشگاه قم در زمینه كاداستر در آلمان میگوید: در آلمان تدوین اطلاعات مربوط به مساحت اراضی نیز به صورت مدرن از 1970 آغاز شد. البته بخش خصوصی نیز در این زمینه فعال و صدور مجوز برای فعالیتهای بخش خصوصی در زمینه کاداستر بر اساس قوانین ایالتی صورت میپذیرد.مشهدی خاطرنشان میكند: در اتریش مشخصا از 1969 کاداسترهای حقوقی جهت تعیین محدودههای اراضی اشخاص و حقوق مالکانه آنها رواج پیدا كردند. از سالهای 1980 به بعد نیز با ورود ابزار دیجیتالی، دقت کاداسترها به لحاظ فنی در اتریش افزایش یافته و امروزه کاداسترها به صورت دیجیتالی (Digital cadastral map) تهیه و مورد استفاده قرار میگیرند. وی با اشاره به كاداستر در فنلاند كه بر اساس مدیریت زمین، اساسا مبنتی بر کاداستر و ثبت اراضی است، اظهار میدارد: در حال حاضر نیز پیشرفتهای علمی در این زمینه بر استفاده از مدلهای جدید کاداستر تاکید دارند. مشهدی بر این عقیده است كه در کشور فنلاند تحت تاثیر دستورالعمل 2007 اتحادیه اروپا در زمینه نظام اطلاعات ماهوارهای، هر دو مورد اجرا میشود. البته در برخی از کشورها نظیر یونان نیز کاداستر به معنای حقوقی آن وجود ندارد.
وی درخصوص وضعیت كاداستر در فنلاند اظهار میدارد: تنها در این کشور مدیریت امور پیمایش زمین و کاداستر بر عهده یک شرکت خصوصی به نام شرکت پیمایش و محاسبه است که با همکاری وزارت محیط زیست، طراحی و امور عام المنفعه یونان، به مدیریت امور کاداستر از طریق نقشهبرداری، تصدیق نقشهها، پیمایش زمین، تعیین تراکمها و تدوین دقیق نقشه ثبتی مبادرت میکند.استادیار دانشكده حقوق دانشگاه قم با بیان این مطلب كه وضعیت کاداستر در دانمارک تا حدودی ناشی از نظام فئودالیسم در این کشور بود، به گونهای که تهیه کاداستر در دانمارک به سال 1844 برمیگردد، میافزاید: نروژ در حال حاضر درحال مدرن کردن نظام کاداستر و زمینهسازی برای تصویب قانون جدیدی در این زمینه است. این کاداستر جدید شامل دو بخش مجزا، نقشه کاداستر و کاداستر ثبتی میشود. در این کاداستر همه عوارض از قبیل ساختمانها و میراثهای فرهنگی و طبیعی مشخص میشوند.این حقوقدان بر این باور است، حتی در برخی از کشورهای آسیایی نیز شاهد پیشرفتهای حقوقی بسیار خوبی در حوزه کاداستر بودهایم. در هند اجرای طرحهای کاداستر از سال 1904 در هر ایالت به صورت مستقل آغاز شد که طی آن هر ایالت قوانین و مقررات خود را در این زمینه به صورت جداگانه تصویب کرد.
دكتر علی مشهدی در خصوص وضعیت كاداستر در تركیه میگوید: در حال حاضر، «اداره كل ثبت اراضی و كاداستر» وابسته به وزارت مسكن، صلاحیت و اختیار تنظیم مقررات مربوط به كاداستر را برعهده دارد.وی ادامه میدهد: در چین علاوه بر اجرای دقیق طرح آموزش مدیریت طرحهای کاداستر در سطوح مختلف دانشگاهی و حرفهای و فنی در کشور چین برگزار میشود و دانشگاههای متعددی دورههای کارشناسی، کارشناسی ارشد و دکتری رشتههای مدیریت کاداستر، نقشهبرداری، برنامهریزی و سامانههای اطلاعات جغرافیایی را تاسیس کردهاند. دورههای آموزشی تکمیلی، ضمن خدمت و آموزشهای خاص حرفهای نیز برای کارکنان بخشهای کاداستر برگزار میشود.
نقش و وضعیت کاداستر در ایران
مشهدی میافزاید: ماده 156 قانون ثبت اسناد و املاک کشور (18/10/1351) سازمان ثبت اسناد و املاک کشور را موظف به «تهیه نقشه املاك به صورت نقشه كاداستر» کرده است. این حقوقدان میگوید قوهقضاییه در خصوص اجرای این ماده و با تصویب آییننامه حدود و وظایف و تشكیلات تهیه نقشه املاك بهصورت كاداستر و مقررات اجرایی آن، موضوع تبصره 3 ماده 156 قانون ثبت اسناد و املاك مصوب 15دی 1379 اقدام به مدیریت کاداستر و تاسیس اداره کل کاداستر کشور در سازمان ثبت اسناد و املاک کرده است.
+ نوشته شده در چهارشنبه ۴ مرداد ۱۳۹۱ ساعت 22:11 توسط علی مشهدی
|